不要以为房价坚不可摧,珠三角降价潮来临

hetu365.cn编者按:本文来自微信公众号「樱桃大房子」(ID:ytdfz8),作者:樱桃大房子,36氪经授权转载 8月份开始,广东不少城市频频传出“房价下跌”的消息。当中东莞、深圳、广州都极为频繁,各种打折促销、一口价、特价房、低首付楼盘层出不穷。 房价坚挺了两年的深圳,受“731”新政影响,也感到疲软不堪,更别提惠州、中山,谁也不能全身而退。 樱桃大房子对深圳、惠州、东莞、珠海、中山、广州的降价案例做了一番了解,看看哪些是真降价,哪些是以降价之行,行促销之实。 深圳大品牌开发商:直接打折 近期一成首付蔓延至深圳,一成首付自2008年,2013年调控期后,鲜有听闻。 位于罗湖水贝主打深中学位的明德公馆同样打出一成首付吸客。该项目属于二次更新包装再售楼盘,42平1房,48平两房,45平也可改成小两居,均价约98000元/㎡,总价约390—446万元,精装现楼。据了解,开发商早在2015年交楼时便售出过一批。 据现场销售人员说,首个月确实可以首付一成,需要在三个月内付清首付款,如果是首付三成的购房者,可采取10%,10%,10%的比例进行付款,相当于三个月的分期免息首期。 这绝不仅仅是特例,除一成首付再现外,近期特价房折扣力度大,平均直降2000-5000元/平。当然主要是受调控影响大的公寓。 同在龙岗中心城的金地龙城中央,在售三期产品约2000套商务公寓,今年7月份开盘,备案均价在3.34万/平方米。如今折扣合计约95折,均价3.1万/平。 龙华一手公寓富驰大厦广告直接打出79折,业内称之为79公寓,但仍然销售缓慢。更别提商铺价格了,如今上塘地铁AT mall与和平天地两个项目优惠力度去到6-7折。感觉整个深圳的中介都在推销这两个商铺。 深圳坂田佳兆业城市广场推出首付10万起买商务公寓的优惠政策,小户型总价220万/套起,分四次付首付,第一次七天内付总房款的5%;第二次2018年12月15日前付总房款的15%;第三次2019年12月15日付总房款的30%;第四次2020年8月15日付总房款的50%。 但值得注意的是,限价倒挂较多的住宅还是较受欢迎,比如南山华润城三期最近开盘,由于限价,开盘均价只有8.5万/平,一二期二手房均价达11万/平,本着买到就赚到的心理,555套住宅还是有4000人认筹。 截至2018年8月底,深圳新房住宅存量为207.8万平米,环比下降13.1%,新房住宅存量创新低,去化周期只有8个月,如果从这个角度来看,深圳的新房并不存在大幅降价的压力。   市场冷淡受“731”新政影响 “731”新政规定,拿到房产证后起算,公寓限售5年,住宅限售三年,新批公寓用地只租不售,过去深圳公寓成交占比达到五成,估计新政一来,公寓成交盛传将一去不返。 据樱桃实地走访和中原的市场监测数据,新政效果显现,各楼盘访客量减少,不少新盘只能靠启动中介联动带客,市场成交惨淡。 但8月的成交量还是没有什么变化。8月新房市场共成交4840套商品房,环比只减少了1套,住宅占比增加至69%,公寓占比18%。年初公寓占比接近五成。 二手房也是如此,8 月深圳二手住宅成交 7208 套,环比上涨 3.10%。 二手房方面降价最为明显的区域是龙岗、宝安以及南山所谓的老豪宅小区。 以坂田佳兆业城市广一期为例,据小区中介小李表示,89平三房一卫,2017年最高成交价为470万,目前目前455万左右,而且有成交一套一次性付款的440万,89平米三房两卫,去年底报价510万左右,500万有成交,现在有几套诚意出售的报价直接是495万,已两个月无人问津。另外,小区122平米四房,之前侧出阳台660万有实际成交,9月中成交一套正出阳台650万,之前报价700万。小李表示三房刚需户型比较容易成交,但现在基本费用都得30万,如果业主欠款比较多,银行放款慢的话,短期利息也是一笔不小的开支。 而如万科城这类成熟的居家大盘,2016年9月,90平三房一卫成交价约490万,现在两年过去了,业主急售降到470万也卖不出去。苦等半年无人问津后,业主最后无奈把房子进行三年期的抵押贷。 宇宙中心龙华业主也在暗暗下调价格,星河传奇一期最近有一套89平精装4房2卫,总价给638万,同户型7月份的成交价格为661万。 需要换房的业主降价意愿更是强烈。位于龙岗的远洋新干线推出一口价房源。 据附近中介店铺卢经理表示,“这个价格按单价算,比去年卖一期的还要便宜,去年价格都要4.2万元/平,现在一口价3.7万元/平。” 但若非急需使用资 金的业主,市场主流对于深圳仍然是保持乐观。 近期,网 传的华侨城豪宅天鹅堡业主深夜降价200万。深业新岸线三期一套超大复式户型降价www.zvyt.cn100万左右。龙岗公园大地花园业主降价40万成交,低于市价140万等都属于个别情况。 罗湖、福田、南山等标杆品质小区的价格仍然是抗跌的,甚至是逆势上涨的。所以深圳市场依然是分化的格局,广州未来也会跟深圳一样。但其他珠三角城市就不同了,这是一线和二线的区别。 临深片区折扣哪家强? 目前来看,惠州、东莞出现更多打折楼盘。 东莞 据东莞中原战略研究中心不完全统计显示,今年金九银十期间共计54个项目入市,推货量达11821套。项目数及推货量同比去年,分别下跌1.82%和20.60%。推盘积极性因楼市行情下行有所下降,但四季度是房企最后的冲刺阶段,资金回笼压力让他们不得不让利吸客。 8月,在各区域中降价最为明显的是松山湖片区以及滨海片区,东南临深片区虽然成交量大幅度下滑,但成交价格仍然环比上涨5%。 从表格可见,新楼盘优惠活动不少,价格下调幅度最高4000元/平方米。低于周围边市场价格入市的据悉为碧桂园铜雀台。临深的明星片区之一黄江镇的楼盘,据了解为和昌·众筑中央园著价格下调1000-3000元/平方米。  惠州  一向硬气的惠州也出现了小范围的楼盘价格下调。惠博路上房源有较大的调整,王府钓鱼台、星岸城等价格在7500-8500元/平方米。 8月惠州各片区住宅成交整体呈下降趋势。深圳投资客和外省投资客数量大幅度减少,最明显的成交量下幅区域是大亚湾,而惠东滨海购房者观望情绪浓郁;惠城惠阳两区属于本地客户聚集区,较为稳定,但成交量降幅均在3%左右。  中山 中山开发商对于行情的观察更为敏锐,能出手时就出手。特价房、低首付、一口价,一样来一遍,二手房更多处于有价无市状态。 我一直觉得中山房价能飞起来,中介的炒作和推波助澜毋庸置疑,一条深中通道就能实现同城生活吗?但是中山近两年房价却无脑“疯涨”。还有专家说中山房价一定会达3万/平,这都不知道要放多少水,要等多少年后。 但此轮已经不可能再涨了,先降了再说。 近期石岐区、南区、西区、沙溪、东凤全线放出特价盘。 石岐区的美的公馆推出特价单位,首付低至16万起。 东升镇的君华朝阳花地推出首付仅19万起的61平米两房。 西区美和馨苑推出一口价单位,天誉虹悦开盘推出89-104平米单位,均价17461-19913元/平米。 南区恒大绿洲推出10套一口价单位,最低单价约13945元/平米。 三乡碧桂园天悦府也推出特惠一口价单位。 碧桂园柏坦尼雅 君御世家  最为靠近深圳的火炬开发区也加入了吸客大战。福晟钱隆华府少量15800元/平米起的特价房。君华新城推出的特价单位,有中介人员表示折扣低至7折起。 根据合富研究院(中山)数据监测,截止到2018年9月2日,中山市住宅库存89979套,环比上升1%。其中三乡镇12428套居全市镇区住宅库存榜首,火炬开发区11058套排名第二,南朗镇9248套排名第三。 珠海 珠海也不能够俗。低首付、一口价、特价房一个也没落下。 位于湾仔口岸的佳兆业中心打出单价1.5万,全城最低吸客。 佳兆业·诚丰雅园打出首付4万起住75-99平两至三房的广告。 海伦堡香海里打出首付12万起享4房;  龙光·玖龙湖首付5万起;低首付。所谓低首付都不过是延长首付款交齐日期,事实上首付最低三成的规则没有变化。 来源:珠海房姐  广州 广州则是本次降价体系中最为突出的城市。各大品牌开发商集中,促销手段也类似。总价1字头,买黄埔心低总价;广州科学城大盘特价2万; 广钢的葛洲坝广州紫郡府也打出了一口价单位最高优惠63万的广告。而葛洲坝紫郡府此前的售价为4.8-5.1万/平,此次特价房源均价4.3万/平,优惠幅度最高的一套房源比原价便宜近64万。 图片来源:广州乐居 广州核心区越秀滨海新城之前均价2万,最近也是推出了20套一口价单位,93平单位不分楼层全部卖166万,单价约1.78万/平。 黄埔近期也有楼盘做到了一成首付,南沙保利项目直接把原来需要100万首付降下35万,其他分期付款。增城、从化、花都的力度则是更大,中介佣金提点高。增城翡翠绿洲近期也推出30套特价单位,单价23000-24300元/平,此前售价27000元/平。 图片来源:广州乐居 全国性房企方面,超级地产巨头恒大地产率先启动了全国范围的大型促销活动,优惠范围和力度都相当给力。全国536个楼盘,基础优惠89折,3个月内付清全款93折,公寓商办类产品最低还有6折优惠,与以往开发商喊喊口号不同,这些都是明码实价的在降。 寒冬来临,万科、恒大等地产巨头只想活下去。而你仍在拼命买房。越是寒冬漫雪飞,越要擦亮自己的眼睛,以免身心被套。 m.shcfq.com

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